香港的租務法基本上是受《業主與租客（綜合）條例》（第7章）（下稱條例）、普通法及租約內的條款所規管。此專題論集的內容主要是環繞有關住宅物業的租務事項。本集將探討制訂租約的法律要求及有關事宜、租約的內容及業主與租客的隱含承諾、條例第IV部分的適用性等。最後，我們會以租賃的實務與程序作為總結。

住宅物業的租賃，可以口頭或書面租約或租契的形式訂立。租約及租契的分別在於租賃期的長短及訂立形式。不超過三年的租賃，一般都以租約形式訂立，特點是只須書面訂立，簽署手續比較簡便，而且不一定須註冊。超過三年的租賃，必須根據《物業轉易及財產條例》（第219章）第4(1)條，以契據（Deed）形式訂立，簽訂手續要符合契據的程序。根據《土地註冊條例》（第 128章）第3條，所有租契也須於土地註冊處註冊。

不超過三年的租賃關係，可以書面訂立租約，由業主與租客簽署作實。如果立約一方是根據《公司條例》（第32章）成立的有限公司，可由獲授權人士代表公司簽約。一般來說，公司董事有權簽署對公司有約束力的書面協議，其中包括租約。

和所有以契據形式訂立的協議一樣，租契的簽立方式有三部分：簽署（sign）、蓋章（seal）及交付（deliver）。

若立租契一方是個人，租契可由他本人或其獲授權代理人簽署。若立租契一方是有限公司，由於簽署需要同時使用公司印章（也稱鋼印），簽署租契的方式便會受到其公司組織章程細則所監管。公司組織章程細則通常包括一條細則，列明誰有權代表公司簽署文件並蓋上公司印章，所以需要查看公司組織章程細則，以確定誰有權代表公司簽署租契。某些公司的組織章程細則會要求指定之簽立方式，例如須由公司董事會主席或兩位董事簽署。某些公司組織章程細則的要求較有靈活性，例如可由公司董事會授權一位或多位人士簽署。

有關由公司簽立的契據，《物業轉易及財產條例》（第219章）第20(1)條規定，若契據已蓋上公司印章並由下列其中一組人士簽署，則當作已妥為簽立：

i. 兩位董事;或

ii. 一位董事和公司秘書;或

iii. 一位董事和一位常任人員。

若租契一方是個人，只要文件說明本身是一份契據，或該文件說明已經蓋章，或該文件載有擬作為或用作表示印章或印章位置的任何標記，該文件便已經當作經已蓋章。若租契一方是有限公司，公司的鋼印須蓋在代表公司簽署的人士之簽名旁邊。

"若契據一方透過言語或行為確認其接受契據約束，則契據便被視為已「交付」。

根據《印花稅條例》（第117章），書面租約或租契須繳付印花稅。沒有繳付印花稅的租約或租契不能在土地註冊處註冊，亦不能被法庭（包括土地審裁處）接納為證據，因而失去強制執行的效力。

印花稅的金額視乎現行的印花稅率、租期長短及租金而定。

(a) 不超過一年 0.25%x每月租金x月數

(b) 超過一年，但不超過三年 0.5%x平均每年租金

(c) 超過三年 1%x平均每年租金

例

租約的租期是三年；首年每月租金$10,000，次年每月租金$12,000，而第三年每月租金$14,000，則平均每年租金計算如下：

($10,000x12)+($12,000x12)+($14,000x12) / 3 = $144,000

由於租約的租期不超過三年，應繳付的印花稅便是平均每年租金的 0.5%。由於租約是一式兩份的，當其中一份已繳付印花稅，另一份則只須繳付 $5。印花稅總額的計算如下：

$144,000x0.5%+$5 = $725

一般而言，印花稅總額會由業主和租客平均分擔。就上述例子而言，每一方應付 $362.50。

此外，若租約訂明租客可享有免租期（通常供租客裝修的時期），平均每年租金便會相應減少，須繳付的印花稅亦相應減少。

4. 註冊

根據《土地註冊條例》（第128章）第3條，所有租契須於土地註冊處註冊。實際上，準備租契的律師在業主和租客簽立租契後一個月內將租契呈交土地註冊處註冊，仍可確保租契的優先權由簽立租契當日開始生效。如租契在簽立後超過一個月才註冊，其優先權只可由註冊當日開始生效，並不能由簽立租契當日開始生效。租約也可在土地註冊處註冊。如果租約內載有續租條款，賦予租客於租期屆滿前續期的權利，往往會在土地註冊處註冊。

如租約或租契所涉及的物業是住宅物業，即物業被租客主要用作居住用途，則業主須向差餉物業估價署送交表格CR109。表格CR109可由業主或其代表填寫，並載有簽立租約或租契雙方的姓名、租期、每月租金、哪一方負責支付差餉及管理費等資料。表格CR109須一式三份送交差餉物業估價署。經差餉物業估價署署長確認後，其中一份會交回業主，而另一份會送交租客。

表格CR109須於簽立租約或租契後一個月內送交差餉物業估價署。若表格CR109於簽立租約或租契後超過一個月才送交差餉物業估價署，業主須繳付$310罰款。再者，業主若未有送交表格CR109，便無法在法庭或土地審裁處向租客追討租約或租契內租客同意支付的租金。因此，向差餉物業估價署送交表格CR109對業主而言是非常重要的。

若物業已抵押給銀行或其他財務機構，有關的按揭契或法定押記通常會載有業主不會將物業或其任何部分出租的承諾。因此，若業主在未得到承按人同意前將物業出租，業主便會違反按揭契或法定押記內有關條文，承按人有權收回物業。

在業主取得銀行的書面同意後，租客宜細心檢視同意書，留意該同意書是否附帶任何條件。

如業主不同意取得銀行同意書，租客應明白自己要承擔的風險。若承按人未有同意出租，則承按人有權向業主採取法律行動，強制業主履行按揭契或法定押記內禁止出租的條款收回物業。此外，若承按人基於業主未能支付每月按揭供款，而行使其在按揭契或法定押記內出售物業的權利時，承按人可向法庭申請命令租客遷出物業。租客須於短時間內將物業交吉予承按人。

租約載有業主及租客雙方協定的權利及責任。但根據普通法，雖然租約沒有明確訂明，但某些權利及責任仍會隱含在租約內。一般的法律原則是除非租約內包括與這些隱含承諾意思相反的明確條款，否則隱含承諾會自動適用於租約。

1. 業主的隱含承諾

a. 租客寧靜享用物業 這項承諾有兩個目的：

1. 保障租客不會被逐出物業或喪失物業的管有權；
2. 保障租客在佔用物業期間正常享用物業的權利不會受到干擾。業主承諾租客可享用及管有物業，而不會受到業主、其代理人或其受住人的任何行為所騷擾。

但要獲得寧靜享用物業的權利，租客必須準時交租及履行租約內的承諾。若租客拖欠租金或違反租約內其他條款，業主便無須遵守此隱含承諾，並可採取法律行動收回物業，及向租客追討所有因租客毀約而蒙受的損失。

一般而言，若業主在租客仍然佔用物業期間將供應物業的水、電或煤氣截斷，便算違反這項隱含承諾。

案例

Yeung Wah James v. Alfa Sea Ltd.[1993]1HKC440–租客租用了一幢大廈三樓的一個單位，而整幢大廈由業主擁有。業主曾嘗試說服租客退租但不成功。某日，租客從外地回港，發覺門鎖被更換而不能進入其單位。此外，業主在未得到租客同意下，私自闖入單位並進行翻新工程。高等法院裁定業主嚴重違反寧靜享用物業的承諾，並判決業主向租客賠償$50,000一般性損失，以及$50,000懲罰性損失。

b. 物業適合居住

業主另一隱含承諾是確保連傢俬出租的物業，在租期開始時是合理地適合人居住的。

c. 業主不得干擾出租目的

業主承諾不會直接或間接地干擾或影響租用物業的目的及其合理地享用物業。

2. 租客的隱含承諾

a. 在到期日支付租金

租金通常是在每個月指定的日期以預繳形式支付。除非有明確及相反意思的條款，若在到期日子夜前仍未支付租金便算欠租。

b. 修補及維修物業內部

這包括所有物業內部的狀況及其固定物、傢俬及電器。但不包括因時間或自然損耗、結構性或潛在問題所導致的損壞。

c. 支付差餉

若業主沒有同意支付差餉，租客便有隱含的責任支付差餉，因差餉是一項佔用者繳交的稅項，而由於租客是物業的佔用者，故須負責繳交差餉。事實上，通常業主與租客會明確協議那一方須負責繳交差餉。

d. 以租客應有的小心合理地使用物業

租客承諾會合理及適當地使用物業，並以一個合理租客應有的態度小心保管物業。

e. 不會損毀物業

1. 根據普通法租客是不可損毀物業的，這包括任何會持久地改變物業性質或損害業權的行為或疏漏。
2. 損毀的例子包括將牆腳線及地板拆走、容許牆壁腐壞及改變住宅物業的用途。
3. 不損毀物業的義務是民事侵權法的義務，就算雙方沒有合約關係也可追討損失。
4. 損失多少，以物業的價值因是項損毀所受的影響而計算。

f. 租約期滿時將物業以交吉狀況交出

除了將物業以交吉狀況交出外，租客亦須將物業以一個良好、清潔及可被租出的狀況（自然損耗除外）交出。

3. 常見條款

以下是租約中常見的訂明租客責任：

1. 根據租約所指明的日期及方式支付租金。
2. 維修及修補物業內部，但不包括結構及潛在問題及自然損耗等。
3. 須就任何物業內部的損壞狀況而引致對任何人士的損失或傷害負責，並就業主因該等損失或傷害而被追討及所有有關的費用及開支向業主賠償。
4. 容許業主及／或其獲授權代理人，不論是否帶同工作人員，在任何合理時間內進入及視察物業的修補狀況，點算固定物及進行修補工程。
5. 在收到業主的通知後，盡快進行屬於租客責任之修補工程。
6. 履行及遵守大廈公契內涉及物業的條款，並就任何違反條款向業主賠償
7. 支付涉及物業的水費、電費及燃料費。
8. 採取所有預防措施保障物業內部免受暴風雨、颱風或水浸損害。
9. 物業只可作租約指定的用途。
10. 在沒有業主的事先書面同意前不得豎立、裝置或更改任何固定物或間隔。
11. 不得製造任何在室外可聞的噪音或聲浪，以致對業主或大廈內其他住戶構成滋擾。
12. 不得做任何引致有關物業保險無效或可被撤銷或導致保費增加的事情。
13. 不得在沒有有關當局的許可下在物業內存放任何武器，軍火或其他爆炸、易燃或危險物品。
14. 不得將物業用作非法或不道德用途。
15. 不得阻礙任何屬於大廈的公共地方或設施。
16. p. 除非獲得業主事先的書面同意，否則不得將物業或其任何部分轉讓、分租或放棄管有權，不論有否收取任何代價。
17. 在租約最後一段時間內（通常三個月），容許業主在合理時間讓準租客或買家視察物業。
18. 在租約期滿或提早終止時，將物業以交吉、良好、清潔及可被出租的狀況交還業主。

(4)《業主與租客（綜合）條例》

1. 第IV部分

這部分適用於戰前樓宇以外大多數住宅物業的租約及分租約，即從2004年7月9日起，第IV部分的租客再沒有租權保障的權利。業主與租客按租約的條款，可以終止租約。

這是「新租約或重訂租約通知書」，主要列明下列事項：

1. 物業地址；
2. 新租賃或重訂租賃的日期；
3. 租約的租期；
4. 每月租金；及
5. 差餉及管理費的金額及由哪一方支付。

此表格必須在簽訂新租約或重訂租約後一個月內送交差餉物業估價署署長（「署長」）。遲交須支付$310罰款。若未能送交此表格予署長，業主將不能向租客追討在此表格內列明的租金。

分租是指租客將物業的全部或某部分分租予其他租客。分租可能被租客及業主簽訂的租約（「原租約」）之條款所禁止，因此，租客在與分租客簽訂任何分租約前應先確定原租約是否禁止分租。 若原租約訂明禁止分租，除非事前已獲業主書面同意，否則租客不可再把物業分租。

此外，分租約的條款一般都會受制於原租約條款。分租約的租期亦不能超越原租約的租期。

出租物業的程序一般由業主將物業在租務市場上放租開始。在香港，業主普遍會透過地產代理將物業出租。以下是透過地產代理及律師樓出租物業的實務與程序。

1. 業主透過地產代理將物業放租。
2. 租客透過地產代理物色適合物業。
3. 業主及租客透過地產代理就租賃物業的基本條款商議，如每月租金、租賃期限（期間及起租期）、租賃包括之傢俬及電器等。
4. 業主發信給業主物業承按人，以徵得承按人同意出租物業。
5. 業主與租客簽訂臨時租約，租客支付業主首期按金。
6. 臨時租約可能訂明租賃須得承按人同意才生效。
7. 雙方各自委任代表律師（在沒有利益衝突的情況下，雙方可委任同一間律師行辦理）。
8. 業主的代表律師草擬正式租約，並送交租客的代表律師審閱。
9. 如有需要，租客的代表律師會修改正式租約的草稿，以保障租客的權益。
10. 雙方透過代表律師達成正式租約條款的協議。業主的代表律師把一式兩份的正式租約送交租客的代表律師。
11. 租客的代表律師安排租客簽署正式租約，並同時支付按金餘額及一個月上期租金（作為預繳租賃首個月的租金）及律師費和印花稅（與業主平均分擔）。
12. 租客的代表律師在臨時租約訂明簽署正式租約的日期或之前，把正式租約及按金餘額及一個月上期租金送交業主的代表律師。
13. 業主的代表律師安排業主簽署正式租約，並發放按金餘額及一個月上期租金給業主。業主須支付律師費及印花稅（與租客平均分擔）。
14. 業主的代表律師安排業主簽署表格CR109（一式三份）。
15. 業主的代表律師通常會安排將租約（一式兩份）送交印花稅署繳付印花稅，並將表格CR109（一式三份）送交差餉物業估價署。
16. 當租約（一式兩份）已繳付印花稅後，業主的代表律師會經租客的代表律師歸還一份給租客，並將另一份給予業主。

在其他的情況，業主與租客可能只透過地產代理商議租約條款，然後簽訂一般在書店可以買到的標準租約。在這些情況下，上述的實務與程序可能有所不同，地產代理通常會協助業主與租客簽訂租約（一式兩份）、交收按金、安排租約繳付印花稅，提醒業主向差餉物業估價署呈交表格CR109等。

附錄一般租約的條文

A. 租客的責任：

1. 支付租金。
2. 以租客自費的形式保存及維修物業的內部，包括但並不限於所有在物業內或供物業使用的線路、水管、導管、裝置、修飾、設備及器具、屬於業主的固定物及傢俬。
3. 容許業主及所有其授權人士，在合理時間及在預先通知下，進入及視察物業的情況，點算固定物及裝置及進行任何必須之工程。
4. 不得在未有業主的事先書面同意下豎立、裝置或更改任何固定物，間隔，建設物或設備。
5. 不得毀壞物業的任何部分。
6. 不得以任何形式轉讓、分租或放棄佔用物業或其任何部分。
7. 不得對其他物業的住戶引致任何滋擾。
8. 不得做出或容許任何違反政府批地書或引致有關大廈的任何保險無效或可被撤銷或令該等保險的保費增加的事情。
9. 不得在物業內保留或儲存任何爆炸或易燃或危險物品。
10. 不得用物業作任何非法或不道德的用途。
11. 不得妨礙或阻礙有關大廈之任何公共地方。
12. 必須遵守關於物業的使用及佔用的法律或規例，及保障業主不因有人違反該等法規而受損害。
13. 必須遵守有關物業的大廈公契及附屬大廈公契（如有的話）。
14. 支付有關物業的維修費用、公共服務費用及所有開支（物業稅除外）。
15. 保護物業的內部免受暴風雨或颱風等的損毀。
16. 確保物業只作私人住宅用途。
17. 於租賃終止時交出物業，並以良好、清潔及可供租用的狀況（自然損耗除外）交出所有固定物、裝置及傢俬。
18. 不得在物業或有關大廈內養狗、動物或鳥類，以免騷擾其他住客。
19. 須為其財產自投風災、水災、火災、盜竊及意外保險。
20. 負責修理於租賃期內損壞的門窗、廚房及浴室之設備、水喉及水渠等。

B. 業主的責任：

1. 支付物業稅或（視乎租約議定的條款）差餉、地租及管理費。
2. 支付涉及物業或物業所在大廈結構性保養或維修或類似的非經常性開支。
3. 在租賃期內讓租客寧靜地持有及享用物業。